SGRT - Quay trở lại những năm 1980 của thế kỷ trước, nước Mỹ với hàng trăm triệu dân đã có chính sách nhà ở rất rõ ràng, "mọi người dân đều phải có nhà ở". Đó chính là lý do cho sự ra đời của hai tập đoàn tài chính khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở. Và trong suốt gần 30 năm qua hai tập đoàn này đã góp phần không nhỏ vào sự thịnh vượng của nền kinh tế Mỹ. Nhìn lại ở Việt Nam chúng ta, giữa thế kỷ 21 này mục tiêu về nhà ở cho 85 triệu con người sẽ ra sao?
Thực trạng thị trường
Thị trường địa ốc Việt Nam bắt đầu manh nha phát triển kể từ những năm đầu 1990 khi những dự án hạ tầng đường xá bắt đầu được quy hoạch lại và mở rộng hơn, một số khu đô thị bắt đầu triển khai san lấp mặt bằng trên những đầm lầy lau sậy. Đơn cử phải kể tới một số dự án tiên phong thời điểm đó như: Phú Mỹ Hưng (Nam Sài Gòn - TP.HCM), Ciputra (Nam Thăng Long - Hà Nội)...
Đến đầu những năm 2000 tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM bắt đầu có những nhà cao tầng mọc lên dần thay đổi bộ mặt đô thị. Nhưng mục tiêu ban đầu của các dự án cao tầng này chủ yếu dành cho thị trường khách sạn cao cấp, văn phòng cho thuê để nhắm vào đối tượng khách hàng là những doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam kinh doanh, những doanh nhân Việt Nam đến Việt Nam làm việc ngắn ngày có khách sạn để ở.
Thị trường bất động sản chỉ thực sự bắt đầu sôi động kể từ những năm 2004, 2005 với sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn nước ngoài đầu tư vốn vào Việt Nam. Đồng thời, thời điểm này lực lượng doanh nghiệp bất động sản trong nước cũng tăng lên đáng kể và trải đều trên khắp đất nước. Từ đây các dự án mọc lên như nấm sau mưa, khu đô thị ngày càng nhiều với quy mô ngày càng mở rộng từ vài hecta lên hàng chục hecta, thậm chí hàng trăm hecta. Tại các khu vực gần trung tâm của các thành phố lớn nhan nhản các tòa nhà cao tầng mọc lên với đa dạng mục đích như: văn phòng hạng A-B-C; khách sạn từ 1-5 sao; chung cư từ cao cấp đến trung bình, chung cư tái định cư; và ngay cả những căn hộ dịch vụ vốn chưa quen thuộc với người Việt cũng bắt đầu mọc lên rải rác.
Nguồn cung tham gia thị trường ngày một nhiều hơn, kể từ năm 2008 mỗi năm số lượng nhà ở các loại tham gia vào thị trường đều tăng gấp đôi so với năm trước đó. Thậm chí chỉ tính riêng năm 2010, số lượng loại hình căn hộ đã bằng tổng số lượng căn hộ được xây dựng trong năm 5 năm từ 2003 - 2007.
Tuy nhiên, nguồn cung nhiều và đa dạng vẫn chưa đến được với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở do bất cập về: chất lượng xây dựng, giá bán, chính sách quản lý, thời gian sở hữu...
Giải pháp đồng bộ
- Siết chặt tín dụng chắc chắn không phải là giải pháp tốt để giải quyết tình trạng ế ẩm của thị trường bất động sản mà ngược lại nó sẽ khiến cho thị trường ngày càng trở nên trầm lắng. Bài học nhãn tiền từ Fannie Mae và Freddie Mac sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 sẽ giúp cho các cơ quan quản lý tài chính của Việt Nam đưa ra được những chính sách chặt chẽ quản lý nguồn tài chính đổ vào bất động sản, ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bằng nguồn vốn vay ngân hàng gây sức ép nên hệ thống tài chính và tình trạng bong bóng thị trường.
- Lập quỹ nhà ở có thể là biện pháp tốt thời điểm này khi mà thị trường vẫn đang phát triển tự phát, mạnh ai nấy làm. Dẫn đến nơi thừa, nơi thiếu, nơi nhồi nhét sập sệ, còn nơi khác thì lại bỏ hoang vì không có người dân đến ở.
Quỹ nhà ở nên tập trung xây dựng tại những khu vực có nhu cầu bức thiết nhất hiện nay về nhà ở như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai... những nơi tập trung các khu công nghiệp lớn, chủ lực của kinh tế Việt Nam.
- Giảm áp lực cho các thành phố lớn bằng cách dãn đô thị, khu công nghiệp mới về các vùng kinh tế mới. Chia sẻ ngân sách cho phát triển hạ tầng ở những địa phương còn chưa khai thác hết tiềm năng phát triển kinh tế. Việc này sẽ góp phần giảm việc di trú của dân cư về các đô thị lớn.
- Xây dựng các chính sách liên quan đến thị trường nhà ở một cách chặt chẽ và phù hợp với xu thế phát triển chung của xã hội. Nghiêm khắc thi hành luật chống đầu cơ thổi giá, mua bán khống trên giấy khi dự án chưa triển khai. Ban hành quy định, thông tư hướng dẫn chi tiết về chính sách sở hữu nhà ở có thời hạn và công bố rộng rãi trên các phương tiện truyền thông.
Đồng thời với những việc cần làm trên, các bộ ngành liên quan cũng cần có một tầm nhìn xa hơn về việc quy hoạch của một thành phố, của một vùng rộng lớn. Tránh để xảy ra tình trạng xây dựng tràn lan, cao thấp nhấp nhô không theo một quy chuẩn rõ ràng, đến khi cần thu hồi giải tỏa thì lại rất khó khăn.
Rõ ràng việc phát triển một ngành nặng về vốn như bất động sản không phải dễ và không phải chỉ riêng các cấp quản lý hay chủ đầu tư, nhà đầu tư. Tuy nhiên cơ quan quản lý cần phải là cấp đi đầu trong việc định hướng, dẫn dắt và quản lý thị trường này một cách sát sao, minh bạch và sáng tạo. Và câu hỏi vẫn còn bị bỏ ngỏ đó là, "bao giờ Việt Nam có Fannie Mae và Freddie Mac phiên bản mới để mọi người dân Việt Nam đều có nhà để ở?".
Thực trạng thị trường
Thị trường địa ốc Việt Nam bắt đầu manh nha phát triển kể từ những năm đầu 1990 khi những dự án hạ tầng đường xá bắt đầu được quy hoạch lại và mở rộng hơn, một số khu đô thị bắt đầu triển khai san lấp mặt bằng trên những đầm lầy lau sậy. Đơn cử phải kể tới một số dự án tiên phong thời điểm đó như: Phú Mỹ Hưng (Nam Sài Gòn - TP.HCM), Ciputra (Nam Thăng Long - Hà Nội)...
Đến đầu những năm 2000 tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM bắt đầu có những nhà cao tầng mọc lên dần thay đổi bộ mặt đô thị. Nhưng mục tiêu ban đầu của các dự án cao tầng này chủ yếu dành cho thị trường khách sạn cao cấp, văn phòng cho thuê để nhắm vào đối tượng khách hàng là những doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam kinh doanh, những doanh nhân Việt Nam đến Việt Nam làm việc ngắn ngày có khách sạn để ở.
Thị trường bất động sản chỉ thực sự bắt đầu sôi động kể từ những năm 2004, 2005 với sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn nước ngoài đầu tư vốn vào Việt Nam. Đồng thời, thời điểm này lực lượng doanh nghiệp bất động sản trong nước cũng tăng lên đáng kể và trải đều trên khắp đất nước. Từ đây các dự án mọc lên như nấm sau mưa, khu đô thị ngày càng nhiều với quy mô ngày càng mở rộng từ vài hecta lên hàng chục hecta, thậm chí hàng trăm hecta. Tại các khu vực gần trung tâm của các thành phố lớn nhan nhản các tòa nhà cao tầng mọc lên với đa dạng mục đích như: văn phòng hạng A-B-C; khách sạn từ 1-5 sao; chung cư từ cao cấp đến trung bình, chung cư tái định cư; và ngay cả những căn hộ dịch vụ vốn chưa quen thuộc với người Việt cũng bắt đầu mọc lên rải rác.
Nguồn cung tham gia thị trường ngày một nhiều hơn, kể từ năm 2008 mỗi năm số lượng nhà ở các loại tham gia vào thị trường đều tăng gấp đôi so với năm trước đó. Thậm chí chỉ tính riêng năm 2010, số lượng loại hình căn hộ đã bằng tổng số lượng căn hộ được xây dựng trong năm 5 năm từ 2003 - 2007.
Tuy nhiên, nguồn cung nhiều và đa dạng vẫn chưa đến được với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở do bất cập về: chất lượng xây dựng, giá bán, chính sách quản lý, thời gian sở hữu...
Giải pháp đồng bộ
- Siết chặt tín dụng chắc chắn không phải là giải pháp tốt để giải quyết tình trạng ế ẩm của thị trường bất động sản mà ngược lại nó sẽ khiến cho thị trường ngày càng trở nên trầm lắng. Bài học nhãn tiền từ Fannie Mae và Freddie Mac sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 sẽ giúp cho các cơ quan quản lý tài chính của Việt Nam đưa ra được những chính sách chặt chẽ quản lý nguồn tài chính đổ vào bất động sản, ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bằng nguồn vốn vay ngân hàng gây sức ép nên hệ thống tài chính và tình trạng bong bóng thị trường.
- Lập quỹ nhà ở có thể là biện pháp tốt thời điểm này khi mà thị trường vẫn đang phát triển tự phát, mạnh ai nấy làm. Dẫn đến nơi thừa, nơi thiếu, nơi nhồi nhét sập sệ, còn nơi khác thì lại bỏ hoang vì không có người dân đến ở.
Quỹ nhà ở nên tập trung xây dựng tại những khu vực có nhu cầu bức thiết nhất hiện nay về nhà ở như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai... những nơi tập trung các khu công nghiệp lớn, chủ lực của kinh tế Việt Nam.
- Giảm áp lực cho các thành phố lớn bằng cách dãn đô thị, khu công nghiệp mới về các vùng kinh tế mới. Chia sẻ ngân sách cho phát triển hạ tầng ở những địa phương còn chưa khai thác hết tiềm năng phát triển kinh tế. Việc này sẽ góp phần giảm việc di trú của dân cư về các đô thị lớn.
- Xây dựng các chính sách liên quan đến thị trường nhà ở một cách chặt chẽ và phù hợp với xu thế phát triển chung của xã hội. Nghiêm khắc thi hành luật chống đầu cơ thổi giá, mua bán khống trên giấy khi dự án chưa triển khai. Ban hành quy định, thông tư hướng dẫn chi tiết về chính sách sở hữu nhà ở có thời hạn và công bố rộng rãi trên các phương tiện truyền thông.
Đồng thời với những việc cần làm trên, các bộ ngành liên quan cũng cần có một tầm nhìn xa hơn về việc quy hoạch của một thành phố, của một vùng rộng lớn. Tránh để xảy ra tình trạng xây dựng tràn lan, cao thấp nhấp nhô không theo một quy chuẩn rõ ràng, đến khi cần thu hồi giải tỏa thì lại rất khó khăn.
Rõ ràng việc phát triển một ngành nặng về vốn như bất động sản không phải dễ và không phải chỉ riêng các cấp quản lý hay chủ đầu tư, nhà đầu tư. Tuy nhiên cơ quan quản lý cần phải là cấp đi đầu trong việc định hướng, dẫn dắt và quản lý thị trường này một cách sát sao, minh bạch và sáng tạo. Và câu hỏi vẫn còn bị bỏ ngỏ đó là, "bao giờ Việt Nam có Fannie Mae và Freddie Mac phiên bản mới để mọi người dân Việt Nam đều có nhà để ở?".
Post a Comment
Post a Comment