Chính thức bước vào thời kỳ khủng hoảng từ nửa cuối năm 2008 nhưng cũng phải mất hơn 3 năm sau người ta mới cảm nhận được thực sự khủng hoảng ở đây là gì?
Văn phòng cho thuê hạng A và B bỏ trống, căn hộ cao cấp không phát sinh giao dịch trong một thời gian dài, thậm chí căn hộ giá rẻ và đất nền cũng chỉ đạt mức giao dịch rất thấp (10-15%) so với thời điểm thị trường sôi động 2007.
Hầu hết các dự án có quy mô từ 20 triệu đô la trở nên đều ở chung tình trạng thi công cầm chừng chờ đợi thị trường, đắp chiếu ngừng thi công hoặc ráo riết tìm đối tác để chuyển nhượng.
FDI vào bất động sản trong năm qua đếm trên đầu ngón tay và chủ yếu tập trung vào bất động sản công nghiệp, tuyệt nhiên không phát sinh FDI cho các dự án cao cấp. Trong khi đó nguồn tiền từ gói cứu trợ của chính phủ được dành chủ yếu cho các ngành sản xuất, bất động sản không nằm trong nhóm này.
Nếu thời gian trước các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp có thể huy động nguồn tiền từ thị trường chứng khoán thì trong hai năm 2011, 2012 nguồn tiền này là không đáng kể bởi giá hầu hết các loại cổ phiếu của nhóm ngành bất động sản giảm rất sâu. Thậm chí một số mã có nguy cơ hủy niêm yết.
Đó chính là những nguyên nhân dẫn tới kết quả bết bát của các chủ đầu tư trong năm qua. Ghi nhận lợi nhuận của nhiều tập đoàn kinh doanh bất động sản hàng đầu giảm từ hai đến ba con số. Và có thể khẳng định rằng con số lợi nhuận này là quá bé nhỏ so với số nợ khổng lồ trong ngắn hạn và dài hạn mà các chủ đầu tư đang phải gồng mình trả cho các ngân hàng và tổ chức tài chính.
Thị trường chạm đáy parabol nhưng vì yếu tố minh bạch còn rất thấp nên vẫn không có cách nào thu hút được nguồn tiền từ người mua cá nhân, những người thực sự có nhu cầu về nhà ở chứ không phải lướt sóng.
"Tái cấu trúc" đó là cụm từ được nhắc đến nhiều nhất trong thời điểm này. Từ các chuyên gia, nhà làm chính sách đến những ông chủ, họ đều nhất trí cần tái cấu trúc. Họ đề xuất các giải pháp giải phóng nguồn vốn từ Ngân hàng Nhà nước bằng việc sẵn sàng cho vay bất động sản, giảm lãi suất cho vay xuống dưới 14%/năm. Một số ý kiến khác thì đề xuất được xây dựng căn hộ 25 m2 để kích cầu thị trường.
Việc giảm lãi suất cho vay xuống dưới 14%, thậm chí về mức 10%/năm hoàn toàn khả thi vì CPI Quý II-2012 nói riêng và nửa đầu năm nói chung ở mức thấp, dẫn tới lạm phát cũng ở mức thấp trong dự báo của Chính phủ. Khả năng việc giảm lãi suất sẽ chính thức áp dụng từ đầu Quý III.
Tuy lãi xuất giảm nhưng việc cho vay đối với bất động sản sẽ vẫn nằm trong kiểm soát rất gắt gao. Ngân hàng Nhà nước đã phân nhóm ngân hàng thành 3 nhóm theo quy mô vốn và tỷ lệ nợ xấu. Ngoài ra, tuy chưa công bố chính thức tên tuổi nhưng Ngân hàng Nhà nước đã có trong tay nhóm ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu cao và nằm trong diện theo dõi. Do đó, mọi nhất cử nhất động của các ngân hàng đều là "sai một li đi một dặm".
Nhóm đề xuất xây dựng căn hộ 25 m2 dường như gây ra nhiều tranh cãi nhất ngay trong giới chuyên gia kinh tế và quy hoạch, tranh cãi tới cả những người mua nhà. Lý lẽ thuyết phục mà nhóm đề xuất đưa ra đó là căn hộ 25 m2 sẽ phù hợp với túi tiền của đại đa số người mua hiện nay. Đơn cử như một dự án xa xôi ở thành phố Đà Nẵng sắp xây dựng, giá cho 1 căn hộ 25 m2 giao động từ 343 triệu trở nên, người mua nhà có nhu nhập 5 triệu/tháng sẽ trả góp trong khoảng 6 năm (với điều kiện không tiêu xài gì trên tiền lương) thì sẽ chính thức sở hữu căn hộ của mình.
Việc có phù hợp với quy hoạch hay không thì để các nhà làm quy hoạch lên tiếng. Còn về phía người có nhu cầu nhà ở thì với diện tích căn hộ chỉ đủ kê một chiếc giường ngủ (tương đương với một căn phòng trọ nhỏ) và phải trả một mức giá đến 5-6 năm như vậy là không hấp dẫn.
Bên cạnh vấn đề tái cấu trúc còn nhiều tranh cãi, các chủ đầu tư vẫn đang vắt óc suy nghĩ để tìm đầu ra cho sản phẩm đang đầu tư. Phá giá, gia hạn thanh toán dài hơn thành nhiều đợt hơn là những phương án được nhiều chủ đầu tư đang thực hiện. Một chủ đầu tư còn nghĩ ra phương án khá thông minh. Người mua nhà dự án B sẽ được ở miễn phí tại căn nhà đã hiện hữu ở dự án A (cùng chủ đầu tư) cho đến khi dự án B hoàn thành mà không phải trả chi phí thuê nhà.
Mặc dù vậy, đây vẫn là thời điểm thị trường có mức giao dịch được ghi nhận là thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Thị trường địa ốc trầm lắng kết hợp với thị trường chứng khoán ở mức thấp sẽ khó tạo sức bật cho nền kinh tế thoát khỏi sức ì của cuộc khủng hoảng.
Người ta hy vọng nhiều vào việc giảm lãi suất trong thời gian tới sẽ gia tăng sức mua của người tiêu dùng và biết đâu đó người ta sẽ đổ thêm tiền vào cho bất động sản và chứng khoán. Biết đâu đấy!
Danh sách các Công ty bất động sản niêm yết được nhắc đến nhiều trong thời gian qua:
- Hoàng Anh Gia Lai
- Phát Đạt
- Vạn Phát Hưng
- Vincom
Danh sách các dự án bất động sản phát sinh nhiều giao dịch nhất trong thời gian qua:
- New Saigon
- Era Town
- Hoàng Anh Riverview
- Sunrise City
- Tropic Garden
- Sky Garden.
Post a Comment
Post a Comment